Раздача Небольшой манул как заработать себе на квартиру

[ALEX1210]

Предыстория
Лет пять-семь назад с товарищем собирались организовать типа контору "дольщиков" и "придумали" эту схему. Но реализовать ее неудалось по причине неопытности, правового регулирования того времени и отсутствия денег. Сейчас тема в принципе реализуема и может регулироваться либо законом о дольщиках, либо законом о ЖСК (надо разбираться).
Привожу пример с круглыми числами, чтобы проще было считать.
дано:
квартира стоимостью 1млн.руб.
10 лет времени
10 дольщиков.
Допустим, квартира стоит 1 000 000
берем 9 дольщиков; у каждого берем по 100тыс., вкладываем свои 100тыс. получаем миллион - покупаем квартиру, заселяем одного из дольщиков.
через год повторяем процедуру для 2 дольщика; еще через год для третьего и т.д.
собственно, схема не нова, ее какойто хмыр придумал еще в 20х годах прошлого века и назвал "коллективизация", а еще до него ее придумал какойто математик, ну и в 90х-00х ее "придумал" киосаки или как там его....
на практике существуют определенные минусы:
1.)есть вероятность того, что первый, кто получит квартиру, не оплатит платежи для последующих дольщиков (решаемо)
2.)индексация стоимости недвижимости - то, что вы купили квартиру за лям сегодня, не означает, что вы ее купите за лям через 10 лет. (тоже, в принципе, решаемо, но трудоемко и проблематично)
3.) психологический фактор - последний дольщик будет 10 лет платить по сотке в год, чтобы приобрести эфемерную недвижимость (тоже решаемо юридически, но не психологически)
4.) первые приобретатели могут продать квартиру (решаемо)

Возможные решения:
по п.1:
на первую квартиру оформляется право собственности всех дольщиков без выдела доли в натуре.
по п.2: здесь сложнее: либо в договорах сразу прописывать предполагаемую индексацию раз в год, либо продавать уже купленные квартиры и на вырученные деньги искать варианты как для первоначально купивших, так и для последующих (продал 5 картир, купил 6)
по п.3: формально, обладатель последней, 10й квартиры будет иметь 9 долей по 1/10 в каждой предыдущей квартире, т.е. какая-никакая страховка от кидка у него есть. проблема в том, что далеко не до каждого это доходит.
по п.4. здесь просто - устанавливается залог в пользу других участников.

Схему можно развить (мы планировали сделать ее между друзей), допустим, сдавая в аренду первые квартиры, а если деньги класть на депозит, то это частично покроет индексацию будущих объектов.

По сути схема - чистоган этих ваших складчин, но гораздо объемнее) и интереснее)))) - потратив сотку (почти неощутимую) в год, уже имеешь квартиру)
схему хотели опробовать сначала на друзъях. но так и не удалось, а жаль - по жребию я был 7 в очереди, как раз сейчас заехал бы)))))
ЗЫ: если будете реализовывать, будьте внимательны в отношении дольщиков и ваших возможностей - если соберетесь открывать контору, то лучше всего нанять норм. юриста (а лучше 2-3), сейчас ужесточили ответственность по обманутым дольщикам и членам жск, СК, бэп таскают всех кого не лень, кроме того были изменения в законе о банкротстве, где дольщики в любой момент могут предъявить требования по признанию банкротства вашей конторы (а у вас, как директора будет ответственность за последние 3 года), поэтому:
лучше попробовать сначала на друзъях, и если будет получаться то можно открывать)

 

[hellraiser91]

В данном вопросе есть камни посерьезнее:

1) Все квартиры разные, так или иначе рыночная стоимость будет разной, как решить такой вопрос дольщикам? Мало вероятно что кто либо хочет подарить пусть даже 20 000 р. Как делать поправки на инфляцию.
2) Как обеспечить своевременное поступление взносов? Что если человек потеряет работу, станет недееспособным? Прикинется недееспособным? Перестанет вывозить платежи с повышением стоимости жилья например? Откажется платить? В таких случаях человека так просто не выселишь - он собственник.
3) Как решить вопрос об очереди - неужели жребием?
4) В России - 48% просроченных кредитов. Скорее всего с дольщиками процент будет только выше, как такой вопрос решить? Я плачу по сотке, а Дядя петя задерживает взнос, из за этого кто-то не может заселиться. в общем схемка в теории хороша, на практике рисков слишком много

 

[ALEX1210]

В данном вопросе есть камни посерьезнее:

1) Все квартиры разные, так или иначе рыночная стоимость будет разной, как решить такой вопрос дольщикам? Мало вероятно что кто либо хочет подарить пусть даже 20 000 р. Как делать поправки на инфляцию.
2) Как обеспечить своевременное поступление взносов? Что если человек потеряет работу, станет недееспособным? Прикинется недееспособным? Перестанет вывозить платежи с повышением стоимости жилья например? Откажется платить? В таких случаях человека так просто не выселишь - он собственник.
3) Как решить вопрос об очереди - неужели жребием?
4) В России - 48% просроченных кредитов. Скорее всего с дольщиками процент будет только выше, как такой вопрос решить? Я плачу по сотке, а Дядя петя задерживает взнос, из за этого кто-то не может заселиться. в общем схемка в теории хороша, на практике рисков слишком много

на все вопросы одно решение - заселять только после оплаты последней, 10й квартиры. по инфляции - сразу устанавливать цену платежа выше (ошметки по итогам делить пропорционально),
схема не только в теории хороша - она в измененном виде функционирует при долевом строительстве, только количество людей больше, а смысл тот же: на деньги первых строится первый этаж, потом второй, и т.д. пока все не оплатят, дом в эксплуатацию введен не будет.
только схема упрощена до минимального количества людей, и оплачивать надо не 25-30 лет, а 10, и (единовременно) по сотке в год.
как вариант рассматривали создание кооператива, куда закидывались деньги, и кооператив становился собственником квартир, он и мог сдавать, менять, продавать и т.д. вырученные деньги либо перераспределялись либо вкладывались, а по итогам последнего платежа - кооператив передавал квартиры участникам и ликвидировался.

 

[os]

Pirate VPN Service - Быстрый, безопасный и надежный VPN от команды PirateHUB

Работайте безопасно. Обходите любые блокировки. Защитите свои данные.

Подробнее

 

[axt3937]

Мне где то попадалась статья -парнишка один считал очень простую математику - если вы как в случае с ипотекой берете первый взнос 30% и кладете в банк
, и потом ежемесячно докладываете по 15-20тыс -как взнос за ипотеку=== то с учетом набегающих процентов - через 6 лет у вас будет лям на счете, плюс -минус = вот вам и ваша хата!
при этом ничего не переплачивая-как в ипотеке-в два-три раза! Имейте желание и дисциплину! -и будет вам счастье !

 

[ALEX1210]

Мне где то попадалась статья -парнишка один считал очень простую математику - если вы как в случае с ипотекой берете первый взнос 30% и кладете в банк
, и потом ежемесячно докладываете по 15-20тыс -как взнос за ипотеку=== то с учетом набегающих процентов - через 6 лет у вас будет лям на счете, плюс -минус = вот вам и ваша хата!
при этом ничего не переплачивая-как в ипотеке-в два-три раза! Имейте желание и дисциплину! -и будет вам счастье !

с банковскими продуктами много интересных схем, так можно увеличить количество тратящихся денег в два раза (можно и в три и в чертыре) на кредитных картах с беспроцентным периодом,
схема старая, но эффективная - есть две кредитки с беспроцентным периодом, допустим, моя з/п начисляется 15 числа, до 15 числа я трачу деньги с первой кредитки, после 15 - со второй, свою зарплату не трачу, как только наступает следующий месяц и мне приходит очередная з/п, с з/п предыдущего месяца я погашаю перавую кредитку, и сразу начинаю тратить, потом гашу вторую и т.д. в цикле. с двух карт получается есть дополнительная месячная зарплата. (правда, если разомкнуть цикл, то деньги придется отдавать как за первую карту, так и за вторую)
но здесь опять же должна быть дисциплина жесткая, и если допустишь просрок, будешь в овердрафте жить вечно)))

 

[Polina]

Мне где то попадалась статья -парнишка один считал очень простую математику - если вы как в случае с ипотекой берете первый взнос 30% и кладете в банк
, и потом ежемесячно докладываете по 15-20тыс -как взнос за ипотеку=== то с учетом набегающих процентов - через 6 лет у вас будет лям на счете, плюс -минус = вот вам и ваша хата!
при этом ничего не переплачивая-как в ипотеке-в два-три раза! Имейте желание и дисциплину! -и будет вам счастье !

Полностью поддерживаю!
Мы именно так квартиру и купили. Все советовали брать ипотеку, но мы упорно:
а) платили за аренду (не имея пока собственного жилья)
и б) откладывали деньги на депозит в банк.

Кто-то даже издевался над нами:
"зачем платить дяде за съем жилья и жить в чужой квартире, если можно жить в своей, выплачивая за нее кредит".

Прошло время... и вот итог: кто-то до сих пор выплачивает ипотеку за свою однушку, а мы имеем собственную двушку.

Выводы просты:
1. Не надо становиться добровольным рабом своих сиюминутных желаний и чужих мнений
2. Не надо становиться ни рабом банков, ни рабом стаи дольщиков (пусть даже они сейчас являются Вашими друзьями)
3. Будьте дальновиднее и соблюдайте финансовую дисциплину(т.е. убейте в себе шимпанзе, как говорит Эбан Паган)

 

[Yana]

на первую квартиру оформляется право собственности всех дольщиков без выдела доли в натуре.

Никто не помешает желающим выделить долю через суд и после этого продать её.

схему хотели опробовать сначала на друзъях. но так и не удалось, а жаль - по жребию я был 7 в очереди, как раз сейчас заехал бы)))))

А не проще опробовать на одном себе любимом, посчитав себя десятым в очереди и платя (откладывая на депозит в банке) "по соточке в год"?

 

[ALEX1210]

Никто не помешает желающим выделить долю через суд и после этого продать её.

А не проще опробовать на одном себе любимом, посчитав себя десятым в очереди и платя (откладывая на депозит в банке) "по соточке в год"?

продать получится только после того, как остальные 9 откажутся ее покупать )))) ну и про аресты в виде запрета на продажу не забываем)))
проще, но в коллективе оно ж как то веселее))))

 

[Roberto Baggio]

Мне где то попадалась статья -парнишка один считал очень простую математику - если вы как в случае с ипотекой берете первый взнос 30% и кладете в банк
, и потом ежемесячно докладываете по 15-20тыс -как взнос за ипотеку=== то с учетом набегающих процентов - через 6 лет у вас будет лям на счете, плюс -минус = вот вам и ваша хата!
при этом ничего не переплачивая-как в ипотеке-в два-три раза! Имейте желание и дисциплину! -и будет вам счастье !

Почитать бы эту статейку
Вообще не помнишь где читал?)

 

[respektor]

Как заработать себе на квартиру?
1) Работать.
2) Работать.
3) Работать.
4) ...
5) Профит!

 

[ALEX1210]

Как заработать себе на квартиру?
1) Работать.
2) Работать.
3) Работать.
4) ...
5) Профит!

как вариант)))

 

[axt3937]

суть статьи я тебе уже изложил - не ленись ! открой калькулятор и посчитай ! волшебного пинка под мягкое место не будет - только сам !

 

[axt3937]

В нашем колхозе с понедельника по пятницу -больше всех работала тяговая лошадь !!! Но председателем колхоза - она так и не стала !!!

 

[Roberto Baggio]

суть статьи я тебе уже изложил - не ленись ! открой калькулятор и посчитай ! волшебного пинка под мягкое место не будет - только сам !

у меня увы по точным наукам очень всё плачевно....ну да ладно....
я вот про 30% не понял....от какой суммы надо высчитывать эти 30%?
То есть к примеру присмотрел я однушку за 1 млн 200 тыс.....,мне от этой суммы что ль нужно 30% в банк класть? То есть 400к первоначальный депозит, а потом каждый месяц по 15-20 докладывать?

 

[pusox]

Почитать бы эту статейку
Вообще не помнишь где читал?)

ЗАНИМАТЕЛЬНАЯ МАТЕМАТИКА
или
КАК ЭКОНОМИТЬ 3 ГОДА ЖИЗНИ НА ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ!

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.
Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. «свободный рынок» уже практически везде «сам отрегулировал» соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир — 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
Стоимость аренды квартиры — 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё .

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта — на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку — нет.

В моём случае хозяин квартиры заявляет, что коммуналка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатной квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и… берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы «переплачивать чужому дяде»
Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.

НО:

1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взнос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:

(43,062 — 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или

(35,635 — 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:

687,744 312,744 = 1,000,488 рублей

или

598,620 223,620 = 822,240

Год 3:

1,000,488 312,744 = 1,313,232

или

822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку «ипотеки».

Кому лень считать, сообщаю:

вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной «подушкой» кэша на всякий непредвиденный случай!
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде «живём в своём жилье», «не надо ютиться по съемным квартирам», «зато уже можем делать ремонт», активно навязываемая банками — не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов… Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
Короче говоря — если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:

кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:

у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается

412,500 312,744 = 725,244

или

412,500 223,620 = 636,120

Год 2:

725,244 1,1 312,744 = 1,110,512

или

636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:

1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308

или

923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:

1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482

или

1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:

2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 — Оно?

или

1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:

Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.

Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:

Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.

15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

 

[SalvadorDali]

по мойму бред полнейший

 

[xxx111]

Ага Супер Замутить такой ХАЙП
Но идея к сожалению не нова
Уже РЕАЛИЗОВАННО на уровне государства
Только угадываете что вместо квартир? - ПЕНСИЯ!

 

[respektor]

К сожалению, здесь не всё так однозначно.
Тема приобретения недвижимости значительно глубже, чем может показаться.
В любом способе есть свои плюсы и минусы. Подробности описывать не буду, всё уже разобрали до нас.
Информация есть в открытых источниках.
И всё же, всё довольно индивидуально, и стоит действовать по ситуации, руководствуясь здравым смыслом.

 

[ALEX1210]

по мойму бред полнейший

да ладно?! так работают большинство строителей, про "обманутых дольщиков" никогда не слышал???

 

[tagman]

Только никто не учитывает, что подобные схемы можно пробовать осуществлять имея з/п минимум 70-80 тыр. При чем это должен быть очень стабильный доход, а не фрилансик с форексом. А в условиях нашей страны это могут себе позволить лишь жители экономически развитых городов-миллионников.